Les idées fausses

La signification de la fin des investissements fédéraux dans les habitations sociales avec l’expiration des conventions d’exploitation n’est pas passée inaperçue. La question de savoir si les ménages à faible revenu qui vivent actuellement dans les habitations sociales continueront de disposer d’un logement abordable et sûr lorsque les conventions d’exploitation prendront fin a été abordée par les pourvoyeurs d’habitations, les médias et les parlementaires. Compte tenu de la complexité et de la nature progressive du dossier, cependant, les idées fausses abondent. Voici les principales idées fausses que nous avons entendues et les réalités correspondantes :

1. Les conventions d’exploitation ne couvraient que les frais hypothécaires et ne prévoyaient pas de fonds pour appuyer les subventions aux locataires à faible revenu.

Réalité: Les pourvoyeurs de logements sociaux relevant des programmes ciblés bénéficient de fonds fédéraux pour couvrir leurs frais hypothécaires ET pour tenir compte de la différence entre les recettes locatives qu’ils perçoivent et leurs frais d’exploitation. C’est ce qui leur a permis d’héberger les locataires à faible revenu.

2. Toutes les conventions d’exploitation s’équivalent, sans variations en termes de modalités, de conditions et de niveaux d’appui prévus dans les conventions.

Réalité: Les logements sociaux ont été aménagés en vertu de divers programmes, qui prévoyaient diverses exigences et structures de financement. Il y avait trois types de programmes principaux:

  • Les Programmes Ciblés: En vertu de cette formule, les pourvoyeurs de  loyers indexés sur le revenu. Le financement annuel à partage des coûts est calculé pour chaque projet pour combler la différence entre les recettes locatives et les frais d’exploitation et de financement intégraux. Au total, 334 000 ménages à faible revenu vivent dans les logements sociaux aménagés et actuellement financés par ces programmes ciblés.
  • Les Programmes Non Ciblés: En vertu de cette formule, les taux de loyer doivent être établis de façon à couvrir tous les frais d’exploitation du pourvoyeur de logement sociaux, alors ils ne s’adressent pas aux ménages à faible revenu.  Les fonds annuels couvraient les frais de financement. Au total, 179 000 ménages à revenu modeste typiques vivent dans les logements sociaux aménagés et actuellement financés par ces programmes non ciblés.  
  • Les Programmes Ciblés Mais Mixtes: En vertu de cette formule, un certain nombre d’unités d’un projet sont tenues d’être abordables pour les ménages à faible revenu selon des taux de loyer indexé sur le revenu. Un programme, celui des projets instaurés conformément à l’article 95 et préalables à 1986, exigeait qu’au moins 15 % de loyers à faible revenu soient subventionnés selon une formule de financement particulière (même si de nombreux pourvoyeurs prévoyaient plus de 15 %). Dans les autres cas, un supplément au loyer distinct (ciblé) était greffé à un certain nombre de demeures afin d’inclure des ménages à faible revenu. Au total, 31 000 ménages à faible revenu vivent dans les logements sociaux aménagés et actuellement financés par ces programmes ciblés mais mixtes.

3. Les projets de logements sociaux qui ne seront pas financièrement viables après la fin de leurs conventions d’exploitation découlent d’une mauvaise gestion de la part des pourvoyeurs de logements à but non lucratif.

Réalité: Les logements sociaux étaient structurés de manière que l’hypothèque arrive à échéance lorsque la convention d’exploitation prendrait fin, mais ce n’est pas le fin mot de l’histoire :
 
Dans le cas des pourvoyeurs relevant des programmes ciblés, vu qu’ils bénéficiaient de fonds qui équivalaient à la différence entre leurs recettes locatives et leurs frais d’exploitation, en plus des versements hypothécaires, ils seront confrontés à un déficit important sans un financement continu. Ils étaient voués à l’échec en l’absence d’un financement fédéral continu sous forme de subventions. Ils n’auront d’autre choix que d’augmenter les loyers ou de vendre des demeures afin de conserver les autres pour les ménages à faible revenu, laissant de nombreuses familles vulnérables à risque d’itinérance.
 
Dans le cas des pourvoyeurs relevant des programmes non ciblés, bon nombre seront dans une solide situation lorsque les conventions d’exploitation prendront fin, bien qu’ils puissent éprouver de la difficulté à assumer les réparations nécessaires pour assurer la salubrité de leurs logements au fil du temps. Les pourvoyeurs étaient restreints dans leur capacité d’alimenter et de conserver un fonds de réserve pour immobilisations.
 
Dans le cas des pourvoyeurs relevant des programmes ciblés mais mixtes, qu’ils puissent ou non conserver la proportion de demeures réservées aux ménages à faible revenu dépendra de leur capacité individuelle. Ceux qui subventionnaient ces demeures à l’interne pourraient être aptes à continuer de le faire s’ils peuvent se permettre les autres dépenses nécessaires, comme les réparations. Ceux qui disposaient de suppléments au loyer distincts seront moins enclins à pouvoir assumer le coût d’une subvention continue à ces ménages, vu qu’ils ne disposeront plus de fonds externes à cette fin, les suppléments étant également liés aux conventions d’exploitation qui échoiront sous peu.
 
Réalité : Les conditions stipulées dans les conventions d’exploitation ont empêché de nombreux pourvoyeurs de logements d’exploiter leurs immeubles à la manière d’une entreprise. Par exemple, plus d’un tiers du stock de logements sociaux ne dispose pas d’un fonds de réserve pour immobilisations, étant donné que les conventions d’exploitation ne l’autorisaient pas.
 

4. Le gouvernement fédéral n’élimine pas les fonds aux logements, vu qu’il a effectué une importante contribution par l’intermédiaire de l’Investissement dans le logement abordable.

Réalité: L’Investissement dans le logement abordable (ILA) est une importante source de fonds, mais une somme beaucoup moins élevée que celle actuellement consentie aux logements sociaux. L’ILA contribuera $1.25 milliard sur 5 ans. Le financement fédéral actuel destiné aux logements sociaux est de 1,6 milliards $ par année, et il diminue d’une année à l’autre. D’ici 2016, le gouvernement fédéral épargnera davantage sur la baisse de sa contribution aux logements sociaux que ce qu’il ne consacre à l’ILA.
 
Réalité: Les deux programmes – l’ILA et le financement fédéral destiné aux logements sociaux – n’hébergent pas les mêmes personnes. L’ILA stipule que le logement soit loué au niveau ou en dessous des taux du marché. Deux tiers des logements sociaux sont tenus d’être indexés sur le revenu à l’intention des personnes à faible revenu.  
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